С 8 сентября 2024 года закон позволяет пройти банкротство по потребительским кредитам и при этом сохранить ипотечную квартиру — через отдельное мировое соглашение с залоговым банком (ст. 213.10-1 закона № 127-ФЗ, введена законом № 298-ФЗ). Условия: квартира — единственное жильё, ипотека продолжает обслуживаться, платит либо сам должник из защищённых доходов, либо третье лицо. До этого ипотечная квартира продавалась с торгов практически всегда. Разбираем, как механизм работает на практике, кому он подходит и где подводные камни.
Почему раньше ипотечную квартиру всегда продавали
Исполнительский иммунитет единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ) не распространяется на жильё в залоге: ипотечный банк вправе обратить взыскание на предмет залога независимо от того, единственное оно или нет. В банкротстве квартира включалась в конкурсную массу, продавалась с торгов, банк получал до 80% выручки как залоговый кредитор, а семья лишалась жилья — даже если по ипотеке не было ни одной просрочки, а проблема была в потребительских кредитах и микрозаймах.
Суды пытались находить выход (были дела, где третьи лица гасили ипотеку за должника), но единой нормы не было. Закон № 298-ФЗ её создал.
Как работает отдельное мировое соглашение
Суть механизма по ст. 213.10-1:
- Должник и ипотечный банк заключают отдельное мировое соглашение — оно касается только ипотеки и не затрагивает других кредиторов.
- Согласие остальных кредиторов не требуется. Несогласие финансового управляющего — тоже не препятствие.
- Суд утверждает соглашение, и с этого дня квартира исключается из конкурсной массы: на неё не обращается взыскание, она не продаётся.
- Требования банка по ипотеке исключаются из реестра и исполняются на первоначальных условиях договора — тот же график, та же ставка.
- Платить может сам должник из доходов, на которые нельзя обратить взыскание (например, из части зарплаты сверх удержаний или после завершения процедуры), и/или третье лицо — родственник, супруг, работодатель.
- Остальные долги проходят обычную процедуру: реализация имущества, и по её итогам суд решает вопрос об обязательствах по ст. 213.28.
Условия, при которых это возможно
| Условие | Комментарий |
|---|---|
| Квартира — единственное пригодное жильё для должника и членов семьи, живущих с ним | Если есть вторая квартира, доля в доме родителей, пригодная для проживания, — механизм не применяется |
| Жильё не «роскошное» | П. 8 ст. 213.10-1: суд откажет, если применение иммунитета к этому жилью необоснованно (критерии КС РФ № 15-П от 26.04.2021 — явное превышение разумной потребности в площади и стоимости) |
| Банк согласен | Соглашение двустороннее. Банк не обязан его заключать, но ему это выгодно: он сохраняет работающий кредит вместо продажи квартиры с дисконтом |
| Просрочка по ипотеке устраняется | Если на дату соглашения есть долг по ипотеке, в соглашении прописывается порядок и срок его погашения (п. 5) |
| Защита кредиторов 1–2 очереди | Если иного имущества не хватает на алименты и вред здоровью (1-я очередь) и зарплату работников (2-я), на спецсчёт вносится сумма на их погашение, но не более 10% стоимости квартиры по оценке (п. 6) |
| Соблюдён срок | Соглашение заключается не ранее истечения срока на предъявление требований кредиторами (п. 2 ст. 213.8), то есть через 2 месяца после публикации о введении процедуры |
Кто платит ипотеку во время процедуры
Это главный практический вопрос. Пока идёт процедура, доходы должника контролирует финансовый управляющий, а должнику выдаётся прожиточный минимум. Из него платить ипотеку, как правило, нереально. Поэтому закон предусмотрел три источника:
- Третье лицо. Самый рабочий вариант: супруг (если не является созаёмщиком-банкротом), родители, взрослые дети. Третье лицо становится стороной соглашения и принимает на себя обязанность платить. Важно: это не дарение должнику, а исполнение обязательства за него — такие платежи не оспариваются.
- Доходы, не подлежащие взысканию. Например, суд по ходатайству может исключить из конкурсной массы часть дохода сверх прожиточного минимума именно на ипотечный платёж — практика по этому вопросу формируется.
- Доходы после завершения процедуры. Соглашение может предусматривать, что в период процедуры платит третье лицо, а после завершения — сам должник.
Что будет, если соглашение не исполнять
П. 9 ст. 213.10-1 прямой: при расторжении или неисполнении соглашения требования банка восстанавливаются в реестре (если процедура ещё идёт), и банк вправе обратить взыскание на квартиру — в рамках дела о банкротстве или, если оно уже завершено, в обычном порядке по закону об ипотеке. То есть «подписать соглашение и не платить» не сработает: квартиру продадут, а долг по ипотеке не будет считаться урегулированным через банкротство. Соглашение — это обязательство, а не способ выиграть время.
Сценарии: что выбрать
| Ситуация | Рекомендация |
|---|---|
| Ипотека платится исправно, проблема — потребительские кредиты и МФО; есть кто-то, кто сможет вносить ипотечный платёж 6–10 месяцев | Банкротство с отдельным мировым соглашением — классический случай применения ст. 213.10-1 |
| Ипотека тоже в просрочке 2–3 месяца, но доход восстановился | Соглашение возможно с условием о погашении просрочки; альтернатива — реструктуризация долгов с планом, включающим ипотеку |
| Ипотека в глубокой просрочке, платить некому, остаток долга близок к стоимости квартиры | Сохранить квартиру через банкротство вряд ли получится; разумнее обсуждать с банком добровольную продажу или реализацию в процедуре — остаток долга после торгов войдёт в реестр |
| Квартира в ипотеке — не единственное жильё | Механизм не применяется; квартира будет реализована, иммунитет сохранится за другим жильём |
| Ипотека оформлена на супругов-созаёмщиков, банкротится один | Второй супруг может выступить третьим лицом; при этом учитывайте режим совместной собственности — см. банкротство супругов |
Альтернативы банкротству при проблемной ипотеке
- Ипотечные каникулы (ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ) — до 6 месяцев при снижении дохода более чем на 30%, один раз по договору. Не решают проблему потребительских долгов, но дают передышку.
- Реструктуризация в банке — увеличение срока, снижение платежа. Банки идут навстречу чаще, чем кажется; подробнее об инструментах — услуга Дисконто.
- Продажа квартиры с согласия банка — если остаток долга меньше рыночной цены, это позволяет закрыть ипотеку и остаться с деньгами, а потом при необходимости банкротиться уже без залога.
Частые вопросы
Нужно ли согласие финансового управляющего?
Нет. П. 2 ст. 213.10-1 прямо указывает, что несогласие управляющего не является основанием для отказа в утверждении. Решение принимает сам гражданин, утверждает — суд.
Можно ли применить норму, если дело возбуждено до сентября 2024 года?
Да, если на 8 сентября 2024 года квартира ещё не была реализована.
Что с материнским капиталом в ипотеке?
Использование маткапитала не запрещает ни банкротство, ни отдельное мировое соглашение. Напротив, сохранение квартиры снимает проблему выделения долей детям после продажи.
Сколько стоит сопровождение такой процедуры?
В ФинРестарт — те же 72 000 ₽, что и обычное банкротство: переговоры с ипотечным банком и подготовка соглашения входят в сопровождение. Судебные расходы (депозит 25 000 ₽, публикации) — отдельно, около 45–50 тыс. ₽, как у всех. Сроки процедуры с ипотекой обычно на 2–4 месяца дольше — см. статью о сроках банкротства.
Банкротство влечет негативные последствия, в том числе ограничения на получение кредита и повторное банкротство в течение пяти лет. Предварительно обратитесь к своему кредитору и в МФЦ.
Каждое ипотечное дело индивидуально: многое зависит от позиции конкретного банка и наличия того, кто сможет платить. Юрист ФинРестарт на бесплатной консультации оценит, применима ли ст. 213.10-1 в вашей ситуации, и предложит честный план — или скажет, что банкротство сейчас не лучший путь. Подробнее об услуге — банкротство с ипотекой.
